بازار اجاره مسکن در تلاطم سوداگری و احتکار

پژوهش خبری صدا و سیما: در دهه‌های اخیر علی‌رغم رشد وسایل ارتباط جمعی و تسهیل ارتباطات مجازی و همینطور گسترش و پیشرفت حیرت‌انگیز وسایل نقلیه علاقه و اشتیاق بشر به تمرکز‌گرایی در انتخاب محل زندگی بیش‌از پیش دیده می‌شود. بی شک جنبه‌های اقتصادی شکل‌گیری و گسترش شهر‌های بزرگ به عنوان یک از نماد‌های توسعه یافتگی در کنار مولفه‌های مختلف فرهنگی، اجتماعی توجه بیشتری را به خود جلب کرده است. از جمله مهم‌ترین این جنبه‌ها که یکی از نیاز‌های اولیه بشر نیز می‌باشد موضوع مسکن است.

از آنجا که زمین به عنوان کالایی با منابع محدود در شهر‌ها شناسایی می‌شود،‌همچون هر کالای کمیاب دیگری مستعد قرار گرفتن در تلاطمات بازار و تبدیل شدن به هدف واسطه گران قرار دارد.از اینرو ایجاد یک فضای منطقی در بازار مسکن (خصوصا در شهر‌های بزرگ) همواره دغدغه دولت‌ها بوده است.

آمارها نشان می‌دهد در بسیاری از کشور‌‌های جهان هزینه‌های مربوط به خرید یا اجاره‌بها، بخش قابل توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، در این میان ابتدایی ترین راه‌حل‌های دولت‌ها برای فائق آمدن بر بی‌ثباتی در بازار مسکن گسترش برج‌های بلند مرتبه و توسعه شهر‌های جدید بوده است تا از این طریق گشایشی در منابع این کالای کم‌یاب ایجاد شود. با این حال مروری بر قوانین کشور‌های مختلف نشان می‌دهد این‌ موارد تنها راهکارهای کشور‌ها برای کنترل بازار مسکن نیست.

در ادامه به بررسی اصلی‌ترین راهکار‌های پیشنهادی برای کنترل و نظارت بر بازار اجاره مسکن می‌پردازیم.

بازار مسکن و بالاخص بازار اجاره مسکن یک بازار چند متغیره است و عوامل متعددی در این بازار تأثیرگذارند.بازار اجاره مسکن تابعی از بازار مسکن بوده و هرگونه رکود و رونق در این بخش تأثیر مستقیم بر بازار اجاره دارد.

از جمله سیاست‌های متداول در میان کشور‌هایی که با مشکل تلاطم بازار اجاره مواجه هستند «سیاست تولید و عرضه واحد استیجاری» است که کارآمدی این سیاست با تردید‌هایی مواجه است، زیرا علاوه بر تحمیل هزینه‌های فراوان به دولت متکی بر یک نگاه تک بعدی برای حل مساله است.

با نگاهی دقیق‌تر می‌توان استفاده از راهکار‌هایی مانند کنترل اجاره‌بها و یا جلوگیری از افزایش قیمت برای نیل به ساماندهی بازار اجاره را نیز مشاهده کرد که البته این سیاست‌ها با توجه به شرایطی که در حال حاضربر قوانین و امکانات اجرایی کشورما حاکم است نمی‌توانند به عنوان ابزار‌هایی کارامد مورد استفاده قرار گیرند.

وضعیت بازار مسکن و بازار اجاره در ایران

برای درک بهتر از شرایط حاکم بر بازار مسکن در ایران و تشخیص درست در مورد راهکار‌های پیشنهادی در این حوزه ابتدا مروری بر آمار‌های این حوزه (بر اساس آخرین سرشماری مرکز آمار کشور) ضروریست.

بر اساس آمار در حالی که بین سال‌های 1390-1355 بیش از 14.7 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور افزوده شده است تنها ۸ میلیون از خانوارهای کشور دارای مسکن ملکی شده‌اند. این بدان معناست که تنها ۵۴ درصد از تقاضای مسکن در این سال‌ها تقاضای مصرفی بوده است و مابقی ۴۶ درصد این تقاضا را تقاضای سرمایه‌ای پوشش داده است.

این مساله در سال‌های پایانی دهه 80 نمود بیشتری دارد؛ در طول سال‌های 90-1385 تنها در حدود1.3 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند در حالی‌که 4.2 میلیون خانه خالی به موجودی مسکن کشور اضافه شده است.این نشان می‌دهد که در بین این سال‌ها در حدود 70 درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است.

رشد تقاضای اجاره‌ای در بازار نیز از نکات قابل تامل در آمار‌های حوزه مسکن است،بررسی آمارهای سال های 85 تا 90 نشان می دهد که 3.1میلیون خانوار جدید شهری اضافه شده است که1.5 میلیون خانوار آن سکونت اجاره ای دارند. این بدان معنا است که نزدیک به 50 درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن بالاجبار راهی بازار اجاره شده اند. این شاخص در بازه سرشماری 1375-85، 43 درصد ، در بازه زمانی 1365-75 ، 29 درصد و در بازه زمانی1355-65،‌ 8 درصد بوده است.

 

اگرچه نمی‌توان اجاره نشینی را لزوما امری نا مطلوب دانست اما بالا بودن سهم تقاضای اجاره در بازار مسکن و سرعت رشد آن در چند سال اخیر که ناشی از بالا رفتن حجم تقاضا‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن است منجربه افزایش قیمت مسکن و ناتوانی عده بیشتری از خرید این کالای اساسی شده است و این روند تبعات خود را در بازار اجاره هویدا کرده و طبقه‌ای را ایجاد کرده که با‌لاجبار و نه به صورت اختیاری تن به اجاره نشینی داده‌اند.

باید توجه داشت که در شرایط کنونی اجاره نشینی نه به عنوان یک راه حل انتخابی بلکه به عنوان یک راه حل اجباری و ناگزیر پیش‌روی متقاضیان بازار مسکن قرار گرفته است و البته این شرایط مطلوبی نمی‌تواند باشد.

با در نظر گرفتن آمار‌های ارائه شده از وضعیت بخش مسکن و بازار استیجاری آن ، می‌توان گفت عمده ترین مشکل در بخش مسکن شامل دو سرفصل اصلی است:

1- شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن

2- وجود سوداگری و نگاه سرمایه‌ای به مسکن

با توجه به این دو مشکل اصلی در بخش بازار استیجاری مسکن، راهکار‌هایی را بر اساس سه راهبرد زیر می‌توان برای بهبود بازار اجاره برشمرد:

1- کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن

2- عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید یا اجاره

3- قاعده گذاری دولت در بازار اجاره مسکن.

راهکارهای بهبود وضعیت بازار مسکن و بازار اجاره در ایران

1- کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن:

این امر از طریق تلاش برای اتمام طرح‌هایی که که منجر به برآورده شدن تقاضای بخشی از جامعه در حوزه مسکن می‌شود و همچنین برنامه‌ریزی برای بهینه کردن و گسترش طرح‌های ملی برای کمک به خانه دار شدن اقشار ضعیف‌تر جامعه. علاوه بر این، در صورت کاهش نگاه سرمایه ای به حوزه مسکن، امکان تحقق این امر وجود دارد. این اصلاح دیدگاه و کاهش سوداگری در حوزه مسکن با استفاده از ابزارهای مالی امکانپذیر است.

- استفاده از ابزار‌های مالی برای کنترل سوداگری در حوزه مسکن:

تقاضای سوداگرانه به عنوان یک معضل اساسی در بازار مسکن سبب ایجاد حباب و بی‌نظمی در این بازار می‌شود. دولت برای حل این مشکل می‌تواند با استفاده از ابزار‌های مالی که در دست خود دارد تقاضای سوداگرانه را کاهش داده و سرمایه‌ها را به سمت بخش تولید هدایت نماید. از طرف دیگر، کاهش فعالیت های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توان مندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می شود. علاوه بر این، دریافت مالیات‌های بازدارنده (همچون CGT) می‌تواند تقاضاهای سرمایه‌یی را مورد هدف قراردهد اگرچه درآمدزایی نیز برای دولت دارد و درکنار آن به ساماندهی بازار مسکن نیز کمک می‌کند  . از جمله ابزار‌های مالی که دولت‌ها از آن برای کنترل سوداگری در بازار مسکن از آن استفاده می‌کنند، مالیات بر عایدی سرمایه(CGT) است. این مالیات در بسیاری از کشور‌های توسعه یافته و در حال توسعه از جمله کره جنوبی، فرانسه، آمریکا، کانادا، انگلستان، ایرلند، تجربه شده است. به عنوان مثال در آمریکا یا انگلستان دولت 40 درصد ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می کند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.

2- عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید یا اجاره:

- مالیات بر واحد‌های مسکونی خالی از سکنه:

مالیات بر خانه‌های خالی یکی دیگر از ابزار‌های متداول دولت‌ها برای اثرگذاری در بخش مسکن است.این ابزار در کشور‌های بسیاری همچون: فرانسه، اسپانیا و انگلیس و آمریکا مورد استفاده قرار می‌گیرد. به عنوان مثال : در اسپانیا محاسبه مالیات بر خانه های خالی به صورت روزانه )برای هر روز خالی از سکنه بودن 9 یورو( از مالک خانه اخذ می شود و یا در فرانسه مالیات بر خانه های خالی در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به اجرا گذاشته می شود. البته قانون مالیات بر واحد‌های مسکونی خالی در کشور ما نیز در ذیل قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در شهریور ماه 94 از سوی رییس جمهور به وزارت اقتصاد و دارایی ابلاغ شد و قرار است در سال جاری اجرایی شود. بر اساس این قانون مقرر شده است: «واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصدهزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره بدین‌شرح خواهند شد: سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه/ سال سوم- معادل مالیات متعلقه/ سال چهارم وبه بعد- معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه»  

براساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون،وزارت راه و شهرسازی موظف شده است که حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.

در صورتی که دولت با استفاده از ابزار مالیات بتواند نرخ خانه های خالی را در بازار به 4 درصد کاهش دهد این امر منجر به عرضه 860 هزار واحد مسکونی در سراسر کشور و بیش از 220 هزار واحد مسکونی در تهران خواهد شد.

تاثیر اجرای این قانون بر برقراری عرضه و تقاضا از سوی کارشنایان حوزه بازار مسکن نیز مورد توجه است:« شاید میزان هزینه برای مالیات خانه های خالی از دریافت آن بیشتر باشد اما هدف از اجرا تقویت شبکه توزیع و نظارت برای برقراری توازن بین عرضه و تقاضاست» 

- تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن با اولویت کلان شهرها)شناسنامه هوشمند املاک(:

اجرای تمامی اقدامات گفته شده برای کنترل سوداگری در بازار مسکن نیازمند فراهم‌آوری زیر ساخت اطلاعاتی مورد نیاز است. از این رو نخستین سیاست اجرایی پیش رو، تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن از طریق صدور شناسنامه املاک و مستغلات است.

3-قاعده گذاری دولت در بازار اجاره مسکن:

- ساماندهی بنگاه‌های مشاوران املاک:

بر اساس حداقلی‌ترین آمار بیش از 80 هزار مشاوراملاک غیر مجاز در کشور در حال فعالیت هستند که عمده هدف آن‌ها سوداگری در بازار مسکن است، ساماندهی به این بنگاه‌ها می‌تواند نقش بسزایی در کنترل سوداگری داشته باشد.

- افزایش مدت اجاره‌بها از 1 سال به 3 الی 5 سال:

کوتاه بودن مدت اجاره‌بها خود به عاملی برای ایجاد تورم در بازار مسکن به شمار می‌آید. این مساله به طور خاص در فصل تابستان که فصل نقل و انتقالات مسکن اجاره‌ای است نمود بیشتری می‌یابد. از جمله راهکارهای پیش رو جهت کاهش تأثیرات منفی اجاره مسکن در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره است. تجربه کشوری مانند کره جنوبی نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک می کند.

جمع بندی:

به طور کلی می‌توان با در نظر گرفتن آمار های پیش گفته و مشاهدات میدانی از بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر به این مهم پی برد که رونق یافتن و رشد قیمت‌ها در بازار اجاره رابطه مستقیم با عوامل نوع نگاه مردم به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای دارد.

در واقع نگاه مصرفی به مسکن و تلاش دولت و سیاست‌های مالی نهاد‌های سیاست‌گذار برای تقویت تلقی مصرفی از این کالای کمیاب، نقش حیاتی در سامان یافتن بازار اجاره می‌تواند داشته باشد.

بنا بر آنچه گفته شد دولت می‌تواند مهم‌ترین نقش را در اصلاح و سامان‌بخشی به بازار اجاره مسکن ایفاکند.سه راهکار تسهیل دسترسی به مسکن ملکی، ریل‌گذاری برای عرضه خانه ‌های خالی از سکنه به بازار و قاعده گذاری در بازار معاملات اجاره به عنوان راهکار‌های پیشنهادی کارشناسان به دولت در تامین ثبات برای بازار اجاره مسکن مطرح شد. به عنوان سخن آخر باید توجه داشت که بازار اجاره نیز همچون بسیاری از بازار‌های دیگر در کشور از عدم ایفای نقش دولت در مقام رگولاتور برای هماهنگی عرضه و تقاضا رنج می‌برد و همه راهکار‌های مطرح در این زمینه به پررنگ کردن این نقش دولت اشاره دارد.

...................................................................

پژوهش خبری //